Woningen betaalbaar verduurzamen
Het verduurzamen van de woningvoorraad van woningcorporaties is geen eenvoudige opgave. De energietransitie moet financierbaar zijn, het woongenot van bewoners moet gelijk blijven of verbeteren (comfort) en het moet vooral betaalbaar zijn en blijven voor bewoners. Dat bewoners hierin een belangrijke stem hebben, blijkt bijvoorbeeld ook uit de recente uitspraak van de rechter in Amsterdam. Als duurzaamheidsadviseur voor onder andere woningcorporaties zie ik dat de verduurzaming vaak wordt aangepakt via pilotprojecten of op een klein deel van de woningvoorraad. Dat kan slimmer: om de energietransitie betaalbaar te houden is een haalbare business case op portefeuilleniveau noodzakelijk.
Duurzame pilotprojecten in relatie tot de financiële ratio’s
Voor allerlei financiële bestedingen maken woningcorporaties investeringsvoorstellen. Deze worden getoetst door de Directie en de Raad van Commissarissen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Autoriteit woningcorporaties (Aw) toetsen of corporaties voldoen aan financiële ratio’s (zoals solvabiliteit, Loan to Value, Interest Coverage en dekkingsratio). Het is dus essentieel dat verduurzamingsactiviteiten passen binnen deze financiële ratio’s.
Wat ik nu zie gebeuren bij verduurzamingsvoorstellen is dat woningcorporaties kiezen voor één verduurzamingsproject en hier relatief beperkt in investeren. Voordeel hiervan is dat je veel leert van deze pilot en het bijdraagt aan een duurzaam imago. De investering verdwijnt echter in de marge. De WSW-ratio’s lopen zo op deze wijze geen enkel gevaar. Voeg er nog een vergoeding vanuit de EPV bij en het blijft prima betaalbaar, ook voor bewoners.
Wat mij zorgen baart, is dat als je op deze manier de rest van de vastgoedportefeuille wilt verduurzamen, het onbetaalbaar wordt. Trek je deze investeringsvorm door op het verduurzamen van de gehele portefeuille om de doelstellingen van 2050 te behalen, dan komt de business case nooit rond. Het is simpelweg te duur. De WSW-ratio’s zijn op een gegeven moment niet langer haalbaar.
Klik op de afbeelding om deze te vergroten.
Kies slim
De tijd die er nog is om aardgasvrije (NOM) of CO2-neutrale woningen te realiseren, wordt steeds korter. En de investeringen die hiervoor nodig zijn, komen nu bovenop de reguliere investeringen die planmatig onderhoud en renovatie vragen. Deze week werd bekend gemaakt dat de overheid verwacht dat de woningbouwcorporaties meer nieuwbouw gaan plegen. Al deze extra investeringen drukken zwaar op de WSW-ratio’s op de langere termijn. Bij een aantal woningcorporaties heb ik doorgerekend wat de gevolgen zijn van de investeringen op de ratio’s en hoe dit slimmer kan als je het combineert met al geplande werkzaamheden. Wat blijkt? Door op natuurlijke momenten gestandaardiseerde concepten door te voeren, zo nodig gefaseerd of zelfs bij mutaties, is de gehele woningportefeuille betaalbaar te verduurzamen. Voor zowel de woningcorporatie als de huurders. Bijvoorbeeld door bij gevelonderhoud nu al driedubbelglas te plaatsen in plaats van dubbelglas. Dat vraagt nu om een hogere investering, maar het scheelt in de toekomst een onnodige extra investering. Bijvoorbeeld als de woningen over tien jaar worden aangesloten op het duurzaam stadsverwarmingsnet of all-electric moeten worden.
Realiseerbaar en betaalbaar verduurzamen
Ik raad woningcorporaties aan op korte termijn een aanpak vast te stellen voor het verduurzamen van de gehele woningportefeuille. Deze aanpak stopt niet na vijf of tien jaar, maar loopt door tot 2050.
Richt je op dit moment niet op pilotprojecten of per keer tachtig woningen verduurzamen, maar onderzoek welke totale investering er nodig is om de gehele portefeuille betaalbaar te verduurzamen. Welke duurzame warmte alternatieven zijn realiseerbaar en betaalbaar, welke maatregelen worden er in de regio gerealiseerd en is er nog energiebesparing mogelijk door extra isolatie of beglazing? Voor diverse typen panden (grondgebonden woningen en portiek- en hoogbouwflats) en per regio is een gestandaardiseerde aanpak mogelijk. Op basis van dit technische concept wordt inzichtelijk welke investering nodig is om de gehele portefeuille CO2-neutraal te maken. Als je de verduurzaming op deze manier aanpakt, kun je nu binnen de WSW-ratio’s blijven en voorkom je dat je hier op langere termijn fors overheen gaat.
