Wat als er een derde partij is betrokken bij de levering van warmte?
Het wijzigen van de Warmtewet per 1 juli van dit jaar heeft grote gevolgen voor onder meer verhuurders. Wanneer zij warmte leveren aan huurders mogen zij dit niet meer afrekenen via het tarievenstelsel van de Warmtewet. Verhuurders dienen geleverde warmte af te rekenen op grond van het huurrecht en hierdoor is het per 1 juli niet meer toegestaan om kapitaals- en onderhoudslasten* bij huurders in rekening te brengen.
De gewijzigde Warmtewet is duidelijk voor situaties waarin de verhuurder zelf het gehele proces van warmtelevering uitvoert, zonder daarbij een derde partij te betrekken. Maar wat nu wanneer wél een derde partij betrokken is bij de levering van warmte? De wetgever heeft zich hierover niet expliciet uitgesproken. Toch is het een zeer relevante vraag, aangezien bij warmtelevering aan huurders ook vaak derde partijen betrokken zijn. Bijvoorbeeld voor het beheer en onderhoud van WKO-installaties.
Ik was altijd van mening dat bij outsourcing van beheer en onderhoud van een centrale WKO-installatie, de exploitant als leverancier van de warmte kon worden gezien. Hierdoor is de Warmtewet wel van toepassing op het afrekenen van de geleverde warmte. Echter, op 22 juli 2019 publiceerde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:5624) een uitspraak waaruit blijkt dat mijn stellingname niet altijd op gaat. In dit blog analyseer ik de uitspraak, waarbij er zeer waarschijnlijk meerdere uitspraken zullen volgen die wellicht weer een nieuw beeld werpen op deze discussie. Ik zal dan een update geven in volgende blogs.
Toelichten feiten uitspraak
In de uitspraak van 22 juli 2019 publiceerde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een uitspraak in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over het doorberekenen van de kosten van kapitaals- en onderhoudslasten via het vastrecht van geleverde warmte.
In deze rechtszaak was sprake van levering van warmte, tapwater en koude door een verhuurder aan de huurder van een appartement. De verhuurder had met betrekking tot de levering een overeenkomst gesloten met een exploitant. De exploitant leverde de warmte, tapwater en koude door middel van een collectieve WKO-installatie. Op de WKO-installatie en het bijbehorende leidingwerk was een opstalrecht gevestigd ten behoeve van de exploitant. De energiekosten werden door de verhuurder bij de huurder geïnd waarna de ontvangen gelden werden afgedragen aan de exploitant.
Op de factuur aan de huurders was een onderdeel vastrecht warmte opgenomen. De huurder in deze rechtszaak was van mening dat deze kosten niet bij hem in rekening mochten worden gebracht en dat deze kosten verwerkt moeten zijn in de kale huurprijs. De verhuurder verweerde zich hiertegen met de stelling dat de WKO-installatie door het vestigen van een opstalrecht ten behoeve van de exploitant geen onderdeel meer uitmaakte van het gebouw waarvan de huurder een appartement huurde. De kosten van de installatie konden daarom ook niet in de kale huurprijs worden opgenomen.
Oordeel gerechtshof
Het gerechtshof oordeelt (zie rechtsoverweging 4.11) dat in dit specifieke geval de verhuurder als warmteleverancier moet worden gezien en dat in dit specifieke geval de kapitaals- en onderhoudslasten van de verwarmingsinstallatie op grond van art. 7:237 lid 2 BW (rechtsoverweging 4.7) in de (kale) huurprijs verwerkt behoren te zijn.
Wat betekent deze uitspraak concreet?
Deze uitspraak is gedaan in een heel specifiek en concreet benoemde situatie en betekent mijns inziens het volgende. Het transporteren van de warmte vanaf de collectieve aansluiting naar elk individueel appartement valt in deze specifieke situatie onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder; de verhuurder wordt daarom gezien als warmteleverancier. Het maakt daarbij niet uit bij wie de eigendom van de WKO-installatie ligt en wie de installatie beheert en onderhoudt (oftewel: of er sprake is van outsourcing van de WKO-installatie). Kapitaals- en onderhoudslasten mogen niet worden doorberekend aan de huurder en horen verwerkt te zijn in de (kale) huurprijs.
Wat mag wel?
Op basis van voorgaande analyse mag mijns inziens alleen op basis van de Warmtewet worden afgerekend wanneer de verhuurder geen onderdeel is van het leveringsproces. Dit is in ieder geval aan de orde wanneer sprake is van individuele warmtelevering door een exploitant direct aan huurders en bij collectieve warmtelevering middels een WKO-installatie die meer dan één gebouw bedient. Beide varianten worden hierna verder toegelicht.
Individuele warmtelevering door exploitant
Het hof doet geen uitspraak over de situatie waarbij de verhuurder wegvalt in de warmteleveringsketen. In het geval van individuele levering door een exploitant is de verhuurder mijns inziens geen ‘leverancier’ meer op grond van de Warmtewet. De exploitant exploiteert de centrale WKO-installatie voor eigen rekening en risico en sluit een individuele leveringsovereenkomst met elke huurder. In de huurovereenkomst van de woonruimte spreken huurder en verhuurder af dat de huurder voor de levering van warmte een contract afsluit met de exploitant. De exploitant is verantwoordelijk voor het gehele leveringsproces en daarmee warmteleverancier op grond van de Warmtewet. De exploitant mag daardoor afrekenen op grond van het tarievenstelsel van de Warmtewet.
Collectieve warmtelevering aan meer dan één gebouw.
In de geanalyseerde uitspraak oordeelt het hof dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid van het appartementengebouw is. Het komt echter ook voor dat één WKO-installatie warmte levert aan meerdere gebouwen. Feitelijk gezien maakt de WKO-installatie dan geen onderdeel uit van één appartementengebouw en kan de WKO-installatie niet worden gezien als een onroerende aanhorigheid van één van beide gebouwen. Wanneer deze variant voldoet aan de definitie van ‘warmtenet’ conform artikel 1 van de Warmtewet**, is ook in dit geval de Warmtewet van toepassing.
Advies aan verhuurder: leg afspraken vast! Hoewel deze uitspraak vooral iets zegt over een heel specifieke situatie, wil ik afsluitend ook nog een algemene conclusie trekken naar aanleiding van deze analyse. Bij het bepalen van beleid rondom warmtelevering is het van groot belang om vooraf duidelijk voor ogen te hebben welke rol je als verhuurder wilt spelen in het warmteleveringsproces en dit vervolgens ook tot op detailniveau uit te werken en contractueel vast te leggen. Hiermee kunnen procedures worden voorkomen en is vanaf het begin duidelijk welke kosten voor wiens rekening komen.
* Kapitaals- en onderhoudslasten maken in de regel onderdeel uit van de component ‘vastrecht’ op de factuur van geleverde warmte.
* * Warmtenet: het geheel van tot elkaar behorende, met elkaar verbonden leidingen, bijbehorende installaties en overige hulpmiddelen dienstbaar aan het transport van warmte, behoudens voor zover deze leidingen, installaties en hulpmiddelen zijn gelegen in een inpandig leidingstelsel, een binneninstallatie of een gebouw of werk van een producent en strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van dat inpandig leidingstelsel, die binneninstallatie of dat gebouw of werk van een producent.
