sluiten

De Energieagenda: er is toch iets nieuws onder de zon

Jaap Neeleman | 18 mei 2017

Huidige en geplande investeringen kunnen een toekomstig risico worden

Veel corporaties krijgen weer ruimte om te investeren. Dat is goed nieuws! Want hiermee wordt de vastgoedportefeuille in de sociale woningbouw versterkt. Oude plannen kunnen nu weer uit de kast worden gehaald en nieuwe bedacht, op de manier zoals we dat altijd deden. Of toch niet?

Er is iets veranderd. Dit heeft met het klimaatakkoord in Parijs te maken en misschien nog wel meer met de onrust over gaswinning in de provincie Groningen. Minister Kamp wil met zijn Energieagenda duidelijkheid scheppen. Dit plan gaat uit van een drastische beperking van de CO2-uitstoot naar bijna 0 in 2050. Met de beperking van de CO2-uitstoot wordt ook het vertrouwde aardgas uitgefaseerd. Dat de Nederlandse regering zich uitspreekt over de eindigheid van aardgas, in een periode die de meesten van ons gaan meemaken, is nieuw onder de zon.

Dat het aardgas een keer zou verdwijnen is niet nieuw. Wel dat het jaartal bekend is wanneer dit gerealiseerd moet zijn. En dan komt 2050 voor renovatie- en nieuwbouwplannen wel heel dichtbij. Hier krijgen de komende jaren heel wat assetmanagers mee te maken, want huidige en geplande investeringen kunnen een toekomstig risico worden.

Maatregelen en financiële risico’s

Een voorbeeld. Verketelen bij blokverwarming en beperkt na-isoleren in plaats van compleet inpakken. Komt er op termijn duurzame stadsverwarming, dan moet de nieuw aangebrachte gasvoorziening en rookgasafvoer vervroegd worden afgeschreven.

Een nog groter financieel risico is de kwaliteit van de schil. Moet je nu de schil volledig en goed inpakken (Triple glas en Rc van 6) of is na-isolatie (HR++-glas, spouw- en dak isolatie) ook goed? Komt er duurzame stadsverwarming, dan zou na-isolatie technisch gezien voldoende zijn. Maar hoe schaars wordt duurzame stadsverwarming en wat wordt dan de prijs? En wanneer er geen duurzame stadsverwarming komt, wat wordt dan de prijs voor het nog schaarsere biogas of synthetische gas? Of wordt het toch all electric met warmtepompen? Maar dan voldoet de schilkwaliteit niet en zijn eerder gedane investeringen waardeloos geworden. Met al deze vragen zou je ook kunnen besluiten om het even af te wachten. Maar nu niets doen is geen optie, omdat het organisatorisch en financieel niet mogelijk is in 15 tot 20 jaar heel je bezit aan te pakken.

Voor goede investeringen hebben assetmanagers duidelijkheid nodig op complex- en wijkniveau. Echter, niemand kan in de glazen bol kijken hoe deze transitie vorm gaat krijgen. Wetten zullen worden aangepast, nieuwe technieken zien het levenslicht. Wat vandaag nog niet kan, kan morgen mogelijk wel.

Langere horizon

Vanuit mijn praktijk bij DWA zie ik steeds meer corporaties vragen naar ‘no regret’-maatregelenlijsten voor hun referentiecomplexen. Maar wanneer je hiermee aan de slag gaat, loop je er al snel tegenaan dat duurzame stadsverwarming bij gestapelde bouw bepalend is en de zekerheid dat deze er over 10 of 15 jaar is. Een daadkrachtige regierol van de gemeente en een wettelijke wijziging op de aansluitplicht van aardgas is dan zeer belangrijk. Corporaties kunnen tijdens de onderhandelingen over het bod (wettelijke prestatieafspraken) met gemeenten afspreken hun invloed hierop uit te oefenen.

Ook wordt snel duidelijk dat een horizon van 10 jaar voor je strategisch vastgoedbeleid te kort is en dat er verder gekeken moet worden richting het jaar 2050. Zekere wanneer de schil moet worden aangepakt.

De Energieagenda van minister Kamp is nieuw onder de zon door het tijdskader. Dit zorgt in deze fase wel voor een investeringsrisico op de lange termijn. Om dit te verkleinen, is strategisch vastgoedbeleid met een horizon van 20 tot 30 jaar nodig, goede ‘no-regret’ maatregelenlijsten en zekerheid over de locaties waar duurzame stadsverwarming over 10 of 15 jaar aanwezig is.

Deze blog is eerder gepubliceerd op: www.corporatienl.nl

contact

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Jaap Neeleman
e-mail: neeleman@dwa.nl
telefoon: 088 – 163 53 49 | 06 – 224 034 28

Jaap Neeleman
onze vestigingen
Bodegraven

Bezoekadres
Duitslandweg 4
2411 NT Bodegraven

Routebeschrijving

Postadres
Postbus 274
2410 AG Bodegraven

Veenendaal

Bezoekadres
Lunet 7
3905 NW Veenendaal

Routebeschrijving

Postadres
Postbus 140
6710 BC Ede

Rijssen

Bezoekadres
Hogepad 85
7462 TB Rijssen

Routebeschrijving

Postadres
Postbus 136
7460 AC Rijssen

Amsterdam

Bezoekadres
Edge Olympic
Fred. Roeskestraat 115
1076 EE Amsterdam

Postadres
Postbus 274
2410 AG Bodegraven


contact

telefoon: 088 - 163 53 00
e-mail: dwa@dwa.nl