Geld verdienen met verduurzaming

Eigenaren van gebouwen zijn wettelijk verplicht om keuringen te laten uitvoeren, zoals energielabels, EPA-advies, energieaudits en EPBD-keuringen. Deze verplichtingen bevorderen verduurzaming, de vraag is echter of de huidige aanpak wel zo effectief is. Te vaak vinden deze acties alleen plaats ‘omdat  het nu eenmaal verplicht is’. Ik merk in de praktijk dat vaak als kostenpost worden beschouwd en krijgen bijgevolg een minimalistische aanpak. Hierdoor leveren deze verplichte nummers uiteindelijk nauwelijks een energie- en kostenbesparing op. Dat kan slimmer met de hulpmiddelen en data die ons anno 2019 ter beschikking staan.

Het werkelijke energiegebruik omlaag brengen

Duurzaamheid moet werkend gemaakt worden. En dat houdt heel concreet in  dat het werkelijke energiegebruik – zeg maar de meterstanden voor gas en elektriciteit – omlaag moeten. Uiteraard met behoud van comfort en een productief werkklimaat. Voor bestaande gebouwen is planmatig onderhoud een goed moment om verduurzaming in gang te zetten.  Je loopt als het ware de energietransitie op gebouwniveau door.

MJOP als basis voor verduurzaming

Voor onderhoud van een gebouw en de installaties is het gebruikelijk om een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) te maken. Dat is een overzicht van de jaarlijkse kosten voor onderhoud en vervanging van installaties en bouwkundige delen voor de komende jaren. De horizon kan bijvoorbeeld 25 of 30 jaar zijn. Om te komen tot een (update van een) MJOP wordt de conditie van gebouw en installaties in kaart gebracht en kunnen op basis daarvan ook eventuele herstelkosten worden opgenomen. Dit leidt tot een matrix met in de rijen de installatieonderdelen en in de kolommen de te verwachten kosten per jaar.

Wil je een gebouw gaan verduurzamen, dan is het dus wel erg handig als dat uiteindelijk z’n beslag krijgt in het MJOP. Dat lijkt vanzelfsprekend, maar is het niet. En wel om twee redenen:

1. Veel organisaties beschikken niet over het instrumentarium om beleidsmatige uitgangspunten met betrekking tot verduurzaming vastgoed, te vertalen naar een concreet MJOP voor een gebouw.
2. Heel praktisch: in de gangbare softwarepakketten voor MJOP’s is het niet eenvoudig om op een handige en gestructureerde wijze installatieconcepten van traditioneel naar duurzaam te laten migreren. Dat kost veel gepuzzel en typewerk met een flinke kans op fouten.

Sturingsmodel Verduurzaming Vastgoed

Hierop inspelend ontwikkelde DWA een sturingsmodel dat gebouweigenaren en beheerders op praktische wijze helpt om maatregelen te prioriteren, te selecteren en geautomatiseerd te verwerken in het MJOP. In de onderstaande figuur is dit gevisualiseerd.

Klik op de afbeelding voor een grotere weergave.

Centraal in de figuur staat het afwegingsmodel waarin economische berekeningen en energieberekeningen worden uitgevoerd. Links staan alle onderdelen die als ‘input’ voor het model dienen. Rechts staan de resultaten die geschikt zijn om op managementniveau te beoordelen.

Economie

Een belangrijk onderdeel van het sturingsmodel is de economiemodule. Daarin worden kosten en baten van een maatregel berekend over een gewenste periode (bijvoorbeeld 20 jaar). Zo kunnen de totale kosten per jaar worden vastgesteld (Total Cost of Ownership). Maar ook de gebruikelijke kengetallen worden berekend, zoals: terugverdientijd, return on investment en interne rentevoet. Als bekend is welke rendementseisen worden gesteld, kan een selectie worden gemaakt van de (meest) aantrekkelijke maatregelen.

Energie

De input van de energiemodule zijn de resultaten uit hiervoor genoemde, verplichte keuringen en onderzoeken. De output bestaat uit geselecteerde maatregelen die in het MJOP zijn verwerkt. Zo gebruik je de rapporten, die je toch al hebt, op een zakelijk verantwoorde wijze om gebouwen te verduurzamen. De wettelijke verplichtingen worden een investering die zich terug verdient.

Een druk op de knop

Wordt het nu een kwestie van alleen ‘op de knop drukken’ en alles rolt er automatisch uit? Ja en nee. Ja, want het proces kan geautomatiseerd worden doorlopen, zonder een hoop handmatig werk. Nee, want je moet blijven nadenken over bijvoorbeeld de inpasbaarheid van maatregelen en de volgorde van implementatie.

Een simpel voorbeeld is de toepassing van een warmtepomp als vervanging van een gasgestookte ketel. Je bent er niet met in het MJOP alleen de ketel te laten vervallen en er een warmtepomp voor in de plaats te zetten (zoals nog te vaak voor komt). Een warmtepomp functioneert alleen goed als het warmte-afgiftesysteem op voldoende lage temperatuur kan functioneren. Traditionele radiatorinstallaties voldoen daar niet vanzelfsprekend aan. Misschien is er een nieuw afgiftesysteem nodig? Of helpt gevelisolatie en energiezuinig glas om het bestaande afgiftesysteem op lage temperatuur te laten functioneren? Daar blijft deskundigheid voor nodig om dat te beoordelen en de juiste keuzes te maken.