Doorpakken in tijden van onzekerheid
In april organiseerde ik samen met collega’s Susan van den Dool (bedrijfsjurist) en Joram Bogers (adviseur energietransitie) een webinar over de uitspraak van de Hoge Raad in het Acantus-arrest. Deze uitspraak levert namelijk veel vragen op: Hoe kunt u als woningcorporatie de warmtetransitie betaalbaar houden? Welke mogelijkheden zijn er (nog wel)? In het webinar zijn we ingegaan op deze vragen en in dit blog deel ik kort de conclusies.
Benieuwd naar het hele verhaal? Bekijk de slides of bekijk hier het gehele webinar terug.
Het Acantus-arrest
De Acantus-zaak ging over wat de corporatie wel én niet in rekening mag brengen voor het leveren van warmte aan huurders via een warmte-koudeopslag. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat alleen de kosten voor warmteverbruik in rekening gebracht mogen worden, omdat het huurrecht van toepassing is. Kapitaal- en onderhoudskosten van de warmtevoorziening moeten in de kale huurprijs worden verrekend. Omdat het huurrecht van toepassing is kunnen geen warmtewet tarieven worden toegepast. Voor corporaties biedt deze uitspraak weinig perspectief om investeringen in duurzame warmtevoorzieningen terug te verdienen. De kale huurprijs is via de woningwet gemaximeerd.
Verschillende zienswijze
De Hoge Raad oordeelt zijn arrest over deze specifieke casus – in de uitspraak wordt niet een meer algemene lijn gegeven noch wordt geoordeeld over eventuele andere situaties voor de levering van warmte. Dit zorgt ervoor dat er ruimte blijft voor interpretatie en dit zien we ook gebeuren, verschillende betrokkenen en advocatenkantoren vertalen de uitspraak op verschillende manieren in algemenere lijnen. Vanuit DWA hanteren we de volgende richtlijn:
- Levering warmte woningcorporatie (verhuurder) aan huurder: het huurrecht is van toepassing.
- Levering warmte van externe leverancier aan huurder: warmtewet van toepassing. Aandachtspunt: de woningcorporatie (verhuurder) moet zorgdragen voor een onderbouwing dat de huurder niet twee keer, zowel via de huur als via het vastrecht, de kapitaals- en onderhoudslasten betaalt.
- Warmtelevering door dochter/kleindochter van de woningcorporatie: huurrecht van toepassing (maar dit kan afwijken in specifieke situaties).
Belangrijk om te weten, dit zijn onze richtlijnen en er is dus een grijs gebied. Het is niet met zekerheid te zeggen hoe een rechter in een andere situatie, dan de specifieke Acantus-zaak, zal oordelen!
Wat kan is afhankelijk van risico bereidheid
Ondanks dat niet met zekerheid is te zeggen hoe een rechter zal oordelen zien we wel meer en minder risicovolle oplossingen (met als risico: rechter oordeelt dat huurders teveel betalen en gecompenseerd moeten worden). Warmtevoorzieningen die zo worden georganiseerd dat huurders geen enkel vastrecht betalen, zijn risico arm. Huurders betalen, buiten de kale huur dan sowieso geen kapitaal- en onderhoudskosten – maar dit levert grote uitdagingen voor de business case. Warmtevoorzieningen die zo worden georganiseerd dat huurders volledige vastrechten (ACM-maximum tarieven) of huurbedragen voor warmtepompen betalen naast de huur zijn meer risico vol – maar zorgen voor meer haalbare business cases. Ons advies is om deze risico dialoog met het bestuur te voeren en vanuit daar een richting voor de aankomende jaren te bepalen. *Zie slide 14 en 15 in de presentatie, of bekijk de opname hier terug.
Wetswijziging is nodig
Den Haag is aan zet. De hoge kapitaal- en onderhoudslasten van duurzame warmtevoorzieningen kunnen op dit moment niet via de kale huur, noch via de servicekosten in rekening worden gebracht bij de huurder. Ook niet als dit redelijk is. De Hoge Raad heeft dit in de uitspraak erkend en heeft de wetgever opgeroepen een wetswijziging te maken.
DWA ziet deze wetswijziging graag op korte termijn maar is ook realistisch. Een wijziging zal waarschijnlijk nog een paar jaar op zich laten wachten. Vanuit DWA willen we ervoor zorgen dat deze uitspraak van de Hoge Raad en het uitblijven van een wetswijziging de warmtetransitie niet op slot gooit. We moeten door; de urgentie voor verduurzaming en aardgasvrij is onverminderd. Loopt u vast in het bepalen van wat, gezien de huidige juridische situatie en de aanstaande wetswijziging de beste oplossing voor u is. Neem vooral contact op, wij denken heel graag met u mee!
