De gevolgen van uitspraak rechter voor verduurzaming huurwoningen
Op 4 april 2019 deed de rechtbank Amsterdam een uitspraak die nogal wat stof deed opwaaien. In deze rechtszaak tussen woningcorporatie Eigen Haard en haar huurders stond het renovatieplan van de woningen van de huurders naar nul-op-de-meter-woningen (NOM) ter discussie. De rechter oordeelde dat het renovatieplan niet als een redelijk voorstel ten opzichte van de huurders kon worden gezien (conform art. 7:220 BW). Met deze uitspraak werd een streep gezet door het renovatieplan, waarmee de huurders in het gelijk werden gesteld.
Bij mij als jurist kwam direct de vraag naar boven wat deze uitspraak betekent voor de toekomst van verduurzaming van huurwoningen. Ik heb de uitspraak van de rechter erbij gepakt en onderzocht of we uit deze uitspraak inderdaad kunnen concluderen dat NOM-woningen een onbereikbaar ideaal worden voor verhuurders die willen renoveren.
Juistheid EPV kan niet worden vastgesteld
De rechter onderzocht tijdens de rechtszaak onder meer of de door Eigen Haard voorgestelde energieprestatievergoeding (EPV) die door de huurders zou moeten worden betaald, redelijk is. De juistheid van de EPV kon tijdens de rechtszaak niet worden vastgesteld, omdat de exacte warmtevraag pas kan worden vastgesteld nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarnaast waren de berekeningen die tijdens de rechtszaak werden aangevoerd niet opgesteld door een bedrijf met een geldig procescertificaat, wat vereist is op grond van artikel 2 Regeling EPV (BRL 9500).
Beoordeling te nemen maatregelen
Naar het oordeel van de rechter blijft twijfel bestaan of de aan te brengen voorzieningen ertoe zullen leiden dat de warmtevraag binnen de EPV-normen valt. Een van de onzekere factoren die concreet benoemd worden in de uitspraak is het feit dat binnenmuren en -vloeren niet worden geïsoleerd. Dit kan ervoor zorgen dat de warmtevraag per woning wordt beïnvloed door stookgedrag van buren of de temperatuur in het trappenhuis. Daarnaast is het niet zeker dat de portiekwoningen uit 1956 na isolatie afdoende verwarmd kunnen worden met warmtepompen.
Gelijkblijvende woonlasten huurder
Bovengenoemde twijfelpunten ten aanzien van de aan te brengen voorzieningen, kunnen direct effect hebben op de woonlasten van de huurders. In de eerste plaats is het risico aanwezig dat de warmtevraag van woningen boven de 50 kWh per vierkante meter per jaar uitkomt. Bij een warmtevraag van meer dan 50 kWh mag de EPV niet meer toegepast worden.
Daarnaast bestaat het risico dat de warmtepomp niet voldoende vermogen heeft om de woning te verwarmen. Bewoners zouden dan zijn aangewezen op elektrische bijverwarming. De zonnepanelen die onderdeel uitmaken van het renovatieplan, leveren 1800 kWh. Waarschijnlijk is dit niet voldoende voor de totale duurzame opwekking van het elektriciteitsverbruik van de woning en moeten huurders alsnog stroom afnemen van een externe stroomleverancier.
In het renovatieplan van Eigen Haard zijn geen technische voorzieningen opgenomen voor het geval dat bovenstaande zich voordoet en is geen compensatieregeling voor huurders opgenomen. Ook is onvoldoende gebleken in hoeverre de kosten voor verwarmen van water en koken hoger worden door het aardgasvrij maken van deze voorzieningen.
Oordeel rechter
De rechter realiseert zich dat een bepaalde mate van onzekerheid over de effecten van maatregelen in dergelijke projecten onvermijdelijk is. Echter, aan dit voorstel van Eigen Haard zouden zo veel onzekerheden kleven die niet voldoende gedekt zijn, dat de rechter de renovatiewerkzaamheden niet als een redelijk voorstel van Eigen Haard kan kwalificeren. Het feit dat de huurders slechts over een minimuminkomen beschikken weegt zwaar mee in de beslissing van de rechter.
De rechter besluit zijn uitspraak met een oordeel over de huurverhoging en de aanpassing van de servicekosten die grotendeels betrekking hebben op de aan te brengen NOM-voorzieningen. Zowel de huurverhoging als aanpassing van de servicekosten worden afgewezen. Voor het in rekening brengen van dergelijke kosten is juist de EPV in leven geroepen.
NOM-woningen onbereikbaar ideaal?
Naar mijn mening kan uit deze Amsterdamse uitspraak niet worden geconcludeerd dat het renoveren naar NOM-woningen onbereikbaar is geworden. Renovatie naar een NOM-woning is naar mijn mening juridisch gezien nog steeds haalbaar. Wat we wel uit deze uitspraak kunnen opmaken is dat de rechter betaalbaarheid voor de huurder erg belangrijk vindt. De rechter kijkt daarbij naar de technische haalbaarheid van het plan en of de manier waarop de investering wordt doorberekend naar de huurder wel aan de wettelijke regels voldoet.
In de praktijk betekent dit dat een woningcorporatie voldoende moet kunnen onderbouwen dat het concept van NOM technisch haalbaar is. Daarnaast moet de doorberekening van de kosten van de NOM-renovatie voldoen aan de regels met betrekking tot EPV. Ook is het van belang een garantie op te nemen dat stijgende woonlasten voor de huurder beperkt blijven. Ook raad ik woningcorporaties aan bewoners te betrekken bij een voorgenomen renovatie. Wanneer er voldoende draagvlak is en de huurder vertrouwen heeft in de betaalbaarheid van het plan, is de kans op een rechtszaak klein.
Wel blijft voor mij de vraag open staan of de kosten van dit ideaal (NOM-woning) in de praktijk wel opwegen tegen het resultaat dat behaald wordt. Met andere woorden: is renovatie naar een NOM-woning op grond van de huidige regels wel financieel haalbaar voor woningcorporaties? Dit is een vraag die mijns inziens zeker aandacht verdient in een volgend artikel.
