Praktische tips voor de energietransitie
Eind 2021 hebben alle gemeenten een Transitievisie Warmte (TVW) gereed, zo is vastgelegd in het Klimaatakkoord. Gemeenten krijgen de regie over wanneer welke wijken van het aardgas afgaan. Een belangrijke vraag daarbij is: waar start je en hoe pak je dit aan?
Gemeenten kunnen in de warmtetransitie een voorbeeldrol pakken. Gemeentelijk vastgoed bevindt zich immers in precies die wijken waarover de TVW gaat. Daarmee kan de gemeente zelf, naast bijvoorbeeld de woningcorporaties of actieve bewonersgroepen, aanjager zijn van de transitie in een buurt of wijk. Want, in bestaande gebouwen is vaak nog een groot besparingspotentieel aanwezig. Hiermee worden twee vliegen in een klap geslagen: gemeentelijk vastgoed wordt verduurzaamd en er wordt gestart met de transitie in de wijk!
Verduurzaming gebouwen: hoe pak je het aan?
De kennis en ervaring uit diverse projecten hebben wij gebundeld in een 10-stappenplan. De belangrijkste elementen op een rij:
- Formuleer een duidelijke visie en een meetbare doelstelling
Een belangrijke eerste stap, die vaak onvoldoende of niet wordt uitgevoerd. Wat is de visie op de gebouwportefeuille voor de lange termijn? Welke gebouwen houden wij in ieder geval in bezit (strategische panden) en welke gebouwen stoten we af? Welk ambitieniveau is realiseerbaar? Wanneer nemen we een besluit over de resterende panden? - Formuleer een multidisciplinair projectteam
Bij de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed zijn verschillende interne afdelingen betrokken, zoals financiën, vastgoed, onderhoud en beheer, verhuur openbare ruimte en duurzaamheid. Betrek die collega’s in het projectteam. Denk daarnaast ook aan externe organisaties zoals huurders, gebruikers en mogelijk verhuurders. De betrokkenheid en inbreng bepalen in veel gevallen het draagvlak voor acceptatie. Geef deze partijen een rol in het projectteam. Dit kan in de vorm van directe inbreng en samenwerking, maar ook als klankbord. - Voer een omgevingsanalyse uit
In de inleiding is het al gezegd: een gebouw maakt deel uit van een buurt of wijk. Welke mogelijkheden biedt dit voor bijvoorbeeld warmtebenutting of de gezamenlijke ontwikkeling van een duurzame warmtevoorziening?
- Stel een eerste versie van de routekaart op
Daarin geven zij dan aan welke maatregelen zij al hebben getroffen en hoe zij toewerken naar het streefdoel voor 2030 en een CO2-arme vastgoedportefeuille in 2050. Bij het opstellen hiervan komt ‘vanzelf’ de ontbrekende informatie naar boven die in de volgende stappen geïnventariseerd kan worden. - Voer gebouwonderzoeken uit
Om een beeld te krijgen van de opgave is inzicht nodig in de huidige situatie. Vaak kan volstaan worden met het laten inspecteren van een selectie van de gebouwen. Tijdens de inspectie wordt de huidige situatie in beeld gebracht en worden de mogelijkheden voor energiebesparing en verduurzaming geïnventariseerd. Per gebouw worden de maatregelen in beeld gebracht, zodat inzicht ontstaat in de investeringsopgave, de exploitatiebesparingen en kwaliteitsverbetering van de gebouwen. - Optimaliseer de routekaart – de businesscase
De gebouwonderzoeken vormen de basis om te komen tot een integrale langetermijnaanpak voor verduurzaming vanuit de exploitatiegedachte (Total Cost of Ownership, TCO). Centraal hierin staat welke maatregelen toepasbaar zijn en welk ambitieniveau hierbij realiseerbaar is. Door niet te focussen op terugverdientijd, maar op de TCO, kan gezocht worden naar een optimale mix van maatregelen met een korte terugverdientijd, in combinatie met langetermijninvesteringen die rendabel en financierbaar gerealiseerd kunnen worden. Door hierbij aan te sluiten op de meerjarenonderhoudsplanningen van de gebouwen, worden de natuurlijke momenten zoveel mogelijk benut. Aan de hand van deze businesscase kan de routekaart verder ingevuld en geoptimaliseerd worden. Op basis daarvan kan besluitvorming plaatsvinden.
- Stel een implementatieplan op
Stel een implementatieplan op voor de uitvoering van de maatregelen. Aandachtspunten hierbij zijn: inrichting van het ambtelijk opdrachtgeverschap, werkvoorraad in relatie tot bestaande vastgoedtaken, aanbestedingsvorm, contractmanagement richting marktpartijen en monitoring en verantwoording van de voortgang. - Organiseer de financiering van de opgave
Voor de verduurzaming van gemeentelijke gebouwen zijn investeringen nodig. De investeringen in de verduurzamingsmaatregelen leveren direct een exploitatievoordeel op. Een interessante constructie is om dit exploitatievoordeel onder te brengen in een aparte ‘pot’ die vervolgens gebruikt kan worden voor nieuwe investeringen. Op deze manier wordt een intern revolverend fonds gecreëerd. Onderstaand is dit schematisch weergegeven:
- Start met de realisatie van de verduurzaming!
Het ontwerp en de realisatie van de energieconcepten is bepalend voor het daadwerkelijk functioneren hiervan. Door middel van toetsbare ontwerpen, doelgerichte contractstukken en toetsing van de gerealiseerde installaties aan de ontwerpspecificaties wordt de oplevering van een goed werkende installatie geborgd. - Borg de verduurzaming door goed beheer en onderhoud
Daadwerkelijke energiebesparing wordt pas gerealiseerd als het gebouw in gebruik is. De ervaring leert dat goed beheer en onderhoud hiervoor noodzakelijk zijn. Door op onderhoudsgebied de juiste keuzes te maken en KPI’s te definiëren, worden de onderhoudskosten meetbaar en beheersbaar. Hiermee kan er tijdig gestuurd worden op het functioneren van de installaties. Door monitoring kunnen prestaties geanalyseerd en waar nodig verbeterd en geoptimaliseerd worden. Hiermee houdt u grip op de realisatie van de duurzaamheidsambities en creëert u garanties voor uw businesscase.
En nu aan de slag!
De transitie naar een aardgasvrije samenleving in 2050 lijkt nog ver weg, maar we zullen nu moeten beginnen om dat te bereiken. De mogelijkheden zijn er! Start met de realisatie van de verduurzaming!
