Verduurzaming vastgoed: naar een toekomstbestendig portfolio

Verduurzaming vastgoed in het kort:

• Duurzaam vastgoed is aardgasloos, energie-efficiënt, circulair, Paris Proof en klimaatadaptief.
• Het verduurzamen van vastgoed bespaart kosten en voorkomt ‘stranded assets’.
• De verduurzaming van je vastgoed doe je in 5 stappen.
• Diverse tools helpen je bepalen in hoeverre je vastgoed duurzaam is.

Verduurzaming vastgoed: een toekomstbestendig portefeuille

Verduurzaming van vastgoed betekent dat je portefeuille toekomstbestendig is. Dat wil zeggen dat het voldoet aan (aankomende) wet- en regelgeving op het gebied van energiezuinigheid, circulariteit, impact op de omgeving en klimaatadaptatie. Duurzaam vastgoed is Paris Proof, aardgasloos en waardevast.

De belangrijkste redenen om vastgoed te verduurzamen

• Voorkomen van ‘stranded assets’
  Vastgoed dat niet duurzaam is, zal niet aan de steeds strengere wet- en regelgeving kunnen voldoen. Het zal in waarde dalen of zijn waarde zelfs geheel verliezen. Met vastgoedverduurzaming voorkom je zulke ‘stranded assets’.
• Ambitie
  In 2050 moet de gebouwde omgeving in Nederland Paris Proof zijn en bovendien aardgasloos. Het getuigt van ambitie om voor die datum al te voldoen aan die eisen. Bovendien heeft duurzaam vastgoed een hogere aantrekkingswaarde op investeerders, verhuurders en gebouwgebruikers.
• Kostenbesparing
  Een investering in een duurzaam pand betaalt zich doorgaans uit, dankzij aanzienlijk lagere energiekosten.
• Wet- en regelgeving
  Verduurzaming helpt te voldoen aan (Europese) wetgeving, zoals:
  • De EED (Europese Energie-Efficiency Richtlijn): via een verplichte vierjaarlijkse EED-audit moeten ondernemingen inzicht geven in hun energieverbruik
  • De EPBD III en IV (Europese Energy Performance of Buildings Directive): utiliteitsgebouwen die beschikken over een verwarmings- of airco-installatie vanaf 290 kW moeten vanaf eind 2025 voorzien zijn van GACS.
  • De BENG-eisen: alle nieuwbouw moet voldoen aan de eisen voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

In 5 stappen naar duurzaam vastgoed

#1 Bepaal je ambitie
Waar wil je met het complete gebouwenportfolio naar toe? Is het doel aardgasloos, of streef je de afspraken in het Klimaatakkoord van Parijs na? Of is voldoen aan huidige en toekomstige wet- en regelgeving je voornaamste doel? Dat leg je vast in de ambitiebepaling, waarin je ook de kosten, opbrengsten en terugverdientijd meeneemt.

#2 Vertaal de overkoepelende ambitie naar de individuele panden
Als je de rode lijn in kaart hebt, is het tijd om te kijken hoe je dat toepast op elk individueel pand binnen de portefeuille. Maak slimme keuzes op welk moment je verduurzamingsmaatregelen in het vastgoed neemt. Van belang zijn onder meer:

• Leeftijd van het pand
• Staat van onderhoud en hoe ziet het meerjarige onderhoudsplan eruit?
• Wat gebeurt er in de omgeving, zoals de aanleg van een warmtenet (uitgaande van het wijkuitvoeringsplan)?

#3 Ontwerpfase
In de ontwerpfase kijk je concreet wat er precies moet gebeuren per pand om de duurzaamheidsambities te behalen. Vaak wordt er ook een programma van eisen opgesteld. Denk aan vervanging van gebouwinstallaties, isolatiemaatregelen of aansluiten op een collectieve energievoorziening.

#4 Realisatie
Het verduurzamen van vastgoed doe je doorgaans niet zelf, daar komen uitvoerders bij kijken. DWA kan helpen bij de aanbestedingen en controleert tijdens de uitvoering of wordt voldaan aan de kwaliteitseisen en prestatieafspraken (commissioning).

#5 Monitoring
Met monitoring, bijvoorbeeld via het Paris Proof dashboard, krijg je inzicht of je jouw duurzaamheidsdoelen hebt behaald. En zo niet, wat er nog gedaan moet worden om dat wél te bereiken. Monitoring helpt bovendien bij het verder optimaliseren van gebouwen. Want ook al is de ambitie bereikt, er kunnen toch nog mogelijkheden zijn om nog efficiënter met energie om te gaan.

Verduurzaming vastgoed: dit levert het op

• Concrete tijdslijn: aan je ambities (bijvoorbeeld: een compleet Paris Proof-vastgoedportefeuille in 2050) hang je tussentijdse doelen. Deze piketpaaltjes vormen samen een concreet tijdspad van wat je wanneer gerealiseerd wilt hebben als het om verduurzaming van je vastgoed gaat. Het geeft duidelijkheid voor je begroting en financiering.
• Goodwill: met duurzaam vastgoed draag je bij aan de grote maatschappelijke doelen van Nederland, zoals de energietransitie. Vastgoedbeleggers eisen bovendien steeds vaker dat hun beleggingen groen zijn.
• Zichtbaarheid: duurzaam vastgoed straalt positief af op het imago van de vastgoedbeheerder.
• Waardevast: duurzaam vastgoed heeft een hogere verkoopwaarde in de toekomst.

Hulpmiddelen bij het verduurzamen van je vastgoed

Verschillende tools en hulpmiddelen meten in hoeverre je vastgoed duurzaam is, zoals:

• WEii – hoe energie-efficiënt een gebouw werkelijk is, kun je per gebouwtype aangeven door middel van een WEii-klasse.
• Energielabels – Energielabels helpen bepalen hoe energiezuinig gebouwen zijn. In tegenstelling tot de WEii geeft een energielabel alleen uitsluitsel over het potentiële energieverbruik.
• CRREM – met de CRREM-tool (Carbon Risk Real Estate Monitor) bepaal je als commercieel vastgoedbeheerder of je nog op schema ligt om de CO2-uitstooteisen van 2050 te behalen.
• Paris Proof dashboard – dit dashboard van DWA geeft inzicht in het werkelijke gebruik van gebouwen. Het Paris Proof dashboard toont hoeveel energie je al bespaart én wat er nog mist om te voldoen aan de klimaatdoelstellingen van Parijs.
• EED-audit – verplicht vierjaarlijks onderzoek dat ondernemingen inzicht geeft in hun energieverbruik.
• Energiesimulatie in combinatie met kostencalculator – DWA heeft gespecialiseerde energiesimulatiesoftware. Daarmee bereken je eenvoudig het energiegebruik en kun je slim duurzame maatregelen bepalen.

verduurzamen in de praktijk: projecten

Stadhuis Utrecht: duurzaam gemeentelijk vastgoed
Het Stadhuis in Utrecht is onlangs ingrijpend verbouwd met duurzame ambities. Het monumentale pand moest weer voldoen aan de eisen van deze tijd, esthetisch én energetisch. DWA adviseerde de gemeente over de energiebesparingsmaatregelen. Het Stadhuis wordt gezien als inspiratie voor duurzaam gemeentelijk vastgoed.

Gemeente Eindhoven: van G naar A+++
De Gemeente Eindhoven wil in 2025 uitstootvrij opereren. In 2017 startte de stad daarom met het programma Slim Verduurzamen Gemeente Gebouwen (SVGG) rondom het Stadhuisplein. Het Stadhuis en de Stadhuistoren zijn inmiddels volledig van het aardgas af en van energielabel G naar A+++ gegaan. DWA droeg hieraan bij, als onderdeel van het conglomeraat !mpuls.

Universiteit Utrecht: 80 slimme gebouwen
De Universiteit Utrecht (UU) wilde graag haar vastgoedportefeuille verslimmen. DWA ontwikkelde de strategie om de gebouwprestaties te verbeteren. Inmiddels wordt het energieverbruik, ruimtegebruik, onderhoud en binnenklimaat met smart building-technologieën voor 80 gebouwen gemonitord.